赢商网独家：2013年度中国商业地产“企业之最”

2013年预见是中国商业地产史上工笔浓墨的一年，在这一年，房企特别是在是行业龙头，仍然考虑到否做到商业地产，而是如何做到商业地产。发售2013年度商业地产企业之最独家盘点。

万达集团：转型旅游文化，国际企业雄心勃勃；万科集团：顺势而为，开着车换轮子；红星美凯龙：押注豪赌，；龙湖地产：精耕细作，智慧典范；恒隆集团：务实发展，龟速哲学；中粮置地：体验+大数据，未来可期；佳兆业：集中于发力，原有改为专家；恒大地产：足球夺标，明星闪亮；绿景集团：发力社区商业，理想情怀；绿地集团：扩展商业，布局海外。1、最多元：万达集团理由：万达集团创下一个可观的商业版图：构成商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业，并且触角大大向海外扩展。

累计2013年12月6日，万达集团在国内已开业83座万达广场，持有人物业面积规模全球第二；50家五星级酒店和超强五星级酒店、1197块电影屏幕、73家百货店、79家量贩KTV。此外，万达集团正在发力，第四代文旅产品万达城，目前已在哈尔滨、青岛、合肥、南昌落地，未来将在全国布局11座集文化产业与旅游为一体的万达城，且对标迪斯尼。

在万达董事长王健林雄心勃勃的计划里，万达要做到世界级万达。在去年顺利并购美国院线AMC公司，万达院线也沦为全球仅次于院线运营商，并且12月18日，月登岸纽约证券交易所上市交易。此外，在今年，万达3.2亿英镑收购英国圣汐游艇公司，投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超强五星级万达酒店。

纵观万达的发展历程，经历四次转型；从区域公司向全国企业转型，从住宅地产向商业地产转型，从商业地产向文化旅游转型，从国内企业向跨国企业转型，后两项正在展开中。万达的目标是10年左右收益转入世界前100名，到2020年万达三分之一的收益来自海外，沦为世界一流跨国企业。评论：万达集团要沦为世界一百强跨国企业的决意，从并购AMC、英国圣汐游艇公司，英国布局超强五星级酒店的动作就可见一斑。

目前，无论是房地产还是文化领域，大型跨国企业更加别说是民企，假以时日，万达集团转入世界百强企业，也不会沦为国人的自豪。2、最讨巧：万科集团理由：没车祸的话，万科今年的销售额将突破1700亿元，位居房地产头把交椅。然而，在住宅产业走到十年尤为的巅峰的阶段后，谁到告诉单一的住宅研发模式并无法回头将来。

万科也明白，不是做到不做到商业地产的问题，而是怎么做商业地产的问题。经过29年的发展，万科作为中国仅次于的住宅提供商，享有尤为可观的社区居民，这对万科而言是仅次于的财富，也正是万科自由选择讨巧方式展开转型的重要依据。做到城市综合设施服务商，万科的转型不必须大转弯，也不必须新的选路，只必须开着车换轮子就可以了。

从年初正式成立商用地产管理部，到东莞松湖万科生活广场、北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场、苏州万科幸福广场等商业项目陆续开业，万科商业地产发展也早已开始驶进快车道，并在年底月对外发布其城市设施服务商的定位，并明确提出居住于、购物、渡假、办公、文化5S服务。自此，万科的商业路径早已十分明晰，万科商业地产模式定位为六个字，即轻资产不会运营，目标就是进一个商业项目就谋求资本化掉一个，引进基金、国际资本，从而增大资金占用带给的现金流压力。评论：如果说房企很难获得单一的住宅用地，是万科只好做到商业地产的原因，那么，万科通过发展社区商业做到城市设施服务商，则是顺水推舟。不过，万科在大型商业地产上的运营经验缺乏、人才缺少，将是其面对的众多挑战。

3、最豪赌：红星美凯龙理由：10月26日，首个爱琴海购物中心在北京太阳宫商圈，这是在今年4月份，以家居卖场起家的红星美凯龙高调宣告进占商业地产后的开山之作。爱琴海购物中心将体验业态做淋漓尽致，不另设百货业态，以2万平方米的餐饮居多，用并5000多平米的面积引进温莎KTV，首次植入了权利品牌红星太平洋影院和云尚部落高尔夫不会所。红星美凯龙以类万达的院线+高尔夫会所+X模式较慢进占商业地产，并计划在2020年前在全国60个城市班车100家爱琴海购物中心，未来在商业地产领域的投资额将不会超过1000亿元。

除红星太平洋影院、云尚部落高尔夫不会所作为标配外，爱琴海购物中心还将针对区域特点引进小小乐园、玫瑰天街、天合婚典等自有品牌。至今，早已在北京、天津、重庆、上海、福建、昆明等全国21个城市展开了27个综合体项目的研发，未来，红星商业有可能改建部分红星美凯龙家居卖场为爱琴海购物中心，构建100个爱琴海购物中心的计划。评论：按照红星美凯龙到2020年进100个爱琴海购物中心的计划，也就是说在未来的6年时间里，平均值每年最少要开业16个项目，这速度堪比万达。

然而，无论是资金还是速度，红星美凯龙都无法和万达比，所以，在扩展规模之外，红星美凯龙的商业地产仍有很长的路要回头。4、最智慧：龙湖地产理由：在经过高速发展之后，大型房企都面对分岔路，或之后执着规模，或谋求结构化调整。执着规模意味著要一路飞驰，调结构则意味著在一定时间内要忍受增长速度上升的重生和徬徨。

龙湖地产地产自由选择了调结构，坚决前进阔两翼、将近城区、触规模、所持商业的战略布局，继续道别规模高速快速增长时代，改以精耕细作的香港房企模式。增持商业是龙湖自学香港模式的最重要展现出之一，通过平稳减少谦和商业，一方面，打造出未来提高集团盈利水平的新引擎，一方面就是指收益来源上更进一步均衡市场波动带给的风险。龙湖商业十周年庆典上，发售金苹果统合平台，将住宅、商业、物业服务统合到一起。对于出售龙湖散售商业地产的业主而言，由龙湖包获取专业的定位、招商、经营等服务，统一展开规划、招商、运营，提升租金收益。

在服务客户的同时，金苹果也必要夹住龙湖商业物业的销售，今年前十月，龙湖显销售型物业的销售额就超过了80亿，占到总体销售额的20%。评论：出租举是国内开发商在商业地产研发中最少见模式，然而，为散售的商铺获取统一管理、招商、运营服务的仅有龙湖一家，在万达金街高售价较低租金、空置率低的情况下，龙湖的作法有一点开发商糅合。

摩根大通评价龙湖为发展最均衡的公司，其又何尝不是最智慧的企业。5、最务实：恒隆集团理由：在目前国内商业地产整体焦躁，房企执着规模、速度的大环境下，港企恒隆集团的务实、淡定毫无疑问是一道另类的风景。

恒隆集团自上世纪90年底初进占内地，累计目前，在内地开业的商业项目仅有6个，再加开建的4个项目，在内地也还只是布局10个商业地产项目。今年9月16日，无锡恒隆广场开业，和其他的几个恒隆广场一样，无锡项目开业当天满座。11月19日，武汉恒隆广场月动工，是恒隆集团布局的第七座城市。

用龟速来形容恒隆在内地的发展，并不过分，每年只研发一两个项目。不过，在恒隆的每个项目中，从选址、规划设计、招商到客户服务，可以说道都做了淋漓尽致，某种程度展现出在不愿花费较长的时间、较多的资金投入，还反映在恒隆对于项目用于的权衡上。恒隆集团的务实更加反映在其负债率，多年来，仍然坚决极低负债率，维持资金充裕，意味着在2012年上半年首次经常出现负债，不过也只是在2%。

评论：务实、轻质轻量、资金充裕的恒集团可以说道是港派房企的代表，精耕细作本就是商业地产研发中最主要的特征，然而，内地大部分房企研发商业地产志在攻城略地，较慢不断扩大规模之时，恒隆的研发哲学也使得其在长线运营下，能取得更为平稳的租金报酬。6、最前沿：中粮改置地理由：朝阳大悦城在2011年展开割腕式调整，与主力百货店日本永旺和平恋情，除了引入部分服装子集店及潮牌零售店外，减少休闲娱乐娱乐、生活服务、餐饮业态、儿童体验等体验式业态，也冲破了购物中心去百货简化的序幕。

体验式经济让转型仅有1年多的朝阳大悦城尝到了甜头：2012年销售额近15亿元，构建了开业严重不足3年之后盈利的目标；预计2013年全年销售额平均21亿元。之后，中粮置地将体验作为大悦城的主要特色，对已开业的项目展开调整，如天津大悦城与创新平台疯果合力打造出骑鹅公社，首创全国首个环境景观化、业态主题简化的购物街区；未来开业的项目沿袭体验战略，如成都大悦城定位公园主题，引进小剧场，烟台大悦城则定位滨海主题，将体验消费业态占到比提高到50%以上，引进概念书店品牌猫的天空之城。此外，大悦城的确实核心竞争力是大数据，所有营销、招商、运营、活动推展都环绕大数据分析报告展开部署。

在购物中心内部加装客流监控设备，以及切断微信微生活卡与实体会员卡，通过大数据体系，为消费者获取更加多更为量身自定义的购物体验和服务。评论：体验经济+大数据被指出是撬动大悦城商业价值的两个最重要杠杆，而大悦城支撑了中粮集团董事长宁高宁的商业梦想，未来大悦城模式将在全国拷贝，体验经济战略体系的商业模式也让宁高宁的梦想无限地相似现实。

7、最旧吐：佳兆业理由：原有改为名门的佳兆业近年来城市更新浪潮中展现出出现异常出色，俨然沦为原有改为专家。2013年，佳兆业可以说道刷新了原有改新版图，先后与深圳市宝安区政府、龙华区政府签定战略合作框架；联手信义地产进弘扬美村城市更新项目；和河东股份合作公司合作宝安区西乡河东旧村城市更新项目；曲线进占北京，代管代建烂尾楼项目长安8号今年9月，佳兆业置业集团正式成立，已沦为目前国内规模仅次于的城市更新集团。

数据表明，佳兆业在国内一线城市参予了多个大型旧城改建项目，目前佳兆业在全国享有近40个城市更新项目，总占地面积大约为1400万平方米，业务遍布深圳、广州、珠海、东莞等地。十四年来，佳兆业牵涉到了完全所有类型的城市更新项目，如旧城、旧村、原有工业区、烂尾楼改建等。

佳兆业某种程度是已完成一个原有改为项目，而是对片区内的更好领域提高，比如商业、教育、文化、休闲娱乐。此外，佳兆业享有金融、商业、酒店、文体等各个方面的运作经营经验，可与政府进行多方面的合作。评论：正是由于佳兆业在原有改为方面多年顺利运作经验，特别是在是目前各种类型的顺利改建案例的面世，所以，在提供原有改为项目时特别是在具备优势。

佳兆业在原有改为核心优势的集中于发力，也为其挤身一线房企获取了承托。8、最明星：恒大地产理由：2013年11月9日，恒大这两个字被彰显了更加多的明星色彩，这一天广州恒大足球俱乐部勇夺亚冠，是中国足球的自豪。当天晚上，一瓶名为恒大冰泉的矿泉水横空出世，恒大也借机构建了足球、地产与矿泉水的同步。

足球夺标，给恒大带给无与伦比的品牌阻塞效应，而接下来恒大地产土地市场上的可怕，乘机重返一线城市，堪称使得恒大的曝光率空前。意味着12月4日，恒大地产在上海埸夺下四幅地块，共计斥资41.76亿，总建筑面积31.15万平方米。而在早前，恒大堪称以51.35亿元总价勇夺北京一地块，创下北京总价地王。

在充分发挥品牌阻塞效应的同时，恒大地产今年业绩突破千亿也指日可待，今年前11个月销售额已总计983.8亿元，转入房企千亿俱乐部没悬念。评论：毫无疑问，足球夺标，给恒大带给无与伦比的品牌阻塞效应，也让恒大沦为了地产界的明星企业。不过在明星光环背后，低负债率、行业不确定性、多元化前景不详，恒大在后千亿时代之路仍须要跳跃。

9、最理想：绿景理由：自2011年公布月发售社区购物中心品牌佐阾购物中心系列后，标志着绿景在商业地产领域开始发力。在全面符合社区购物市场需求的同时，作为最不具亲和力的佐阾购物中心，佐阾香颂购物中心在社区生活方式的提倡和社区设施功能上下脚功夫，打造出佐阾驿站、佐阾社区客厅、佐阾乐活区、佐阾pink泊车部落等特色服务，并精心规划佐阾艺廊、佐阾生活小剧场，将文化艺术带上进社区居民的日常生活。

绿景集团期望将佐阾购物中心系列打造出沦为第一眼朴实无华、细细品味之后却耐人寻味的艺术品。5月1日，佐阾购物中心系列首个项目佐阾香颂购物中心开业，第二个项目1866佐阾荟主力店也已开业，佐阾虹湾及阾红树湾一号也将先后于2014年底开业和2015年年中开业。

绿景计划未来10年内，通过谦和、收购、品牌输入等方式，班车佐阾系列购物中心30家，商业面积逾150万平方米。10月28，绿景发售佐阾社区网电子商务平台，构建线上与线下结合的O2O(即OnlineToOffline)模式，将日常生活中衣、取食、寄居、讫的全面服务获取给周边社区居民。评论：从佐阾购物中心品牌的公布，到两个项目的落地，都反映着绿景集团在打造出社区购物中心时的理想情怀。

无论是将艺术、文化引进社区，打造出小剧场、艺廊、佐阾驿站，还是壮烈牺牲租金收益，在项目中设置游泳馆、羽毛球馆，都引导国内社区购物中心发展。10、最国际：绿地集团理由：2013年，绿地之后前进扩展之路，大力扩展商业和海外业务，先后入驻韩国济州、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国等地，在海外市场已顺利入驻四大洲六个国家九座城市，到今年底，集团海外投资总计将约200亿元，在务实中驶进快车道。

8月27日，绿地集团通过借壳香港上市公司盛高置地顺利登岸H股，改名绿地香港后堪称拿地、融资等动作屡屡，打造出海外融资平台，为国际化发展奠下基础。如果借壳金丰投资A股上市进展成功的话，将以A+H模式构建整体上市。在商业地产方面，绿地集团从早前主要以合作经营的方式居多，增大直营商业地产项目的力度，目前，绿地只有5个直营购物中心，之后将相继减少，未来预计将超过50个。

此外，绿地企业战略转型方面也获得了突破性进展，时隔新城战略和超高层战略后，绿地集团又实行了产城一体化项目。现投建了10个产业新城，单体项目占地面积皆多达5000亩。评论：一个优秀企业最后的历练，还是要到国际舞台上去参予竞争，正如绿地集团董事长张玉良所说，布局海外市场，在国内房地产将要遭遇天花板的情况下，强化企业竞争力，另一方面，绿地海外扩展也为其融资获取了更佳的平台，助力已完成5000亿目标。

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